¿Puede ser considerado el suelo un
producto de mercado?
Rodolfo Jiménez
23 de
abril de 2015
La especulación con
el suelo urbano o especulación inmobiliaria se ha constituido hoy en Chile en
un tema de debate público a partir del llamado caso “Caval”, no obstante este maravilloso negocio no es un invento
reciente, si hacemos una búsqueda en Google nos aparecen 285.000 resultados en
0,18 segundos, la Wikipedia tiene una página describiendo lo que es. Son muchos
los autores que han escrito sobre este tema entre ellos Ítalo Calvino publicó
en 1963 un libro que lleva precisamente ese nombre, “La especulación
inmobiliaria”. David Harvey es otro de los autores contemporáneos que desde los
años ‘70 viene escribiendo respecto a la especulación inmobiliaria y su impacto
en las crisis financieras que periódicamente azotan nuestras economías y particularmente
por su idea de la ciudad como un derecho social.
El cine también ha
dado cuenta de esta lacra social en los siguientes enlaces se puede encontrar referencia
a un nutrido número de películas que han tocado el tema.
La especulación
inmobiliaria, no es una actividad productiva, pero si es una actividad de una
muy alta rentabilidad, consiste en comprar suelos baratos y venderlos caros.
¿Por qué este tema debe preocuparnos a los arquitectos? Y
principalmente a los que formamos arquitectos.
Por excelencia, el
campo de acción de los arquitectos es el territorio, el suelo es donde, se funda
y edifica el hábitat humano, aquel que proyectamos y el que de modo espontáneo
millones de personas en el mundo buscan para desarrollar sus vidas. El suelo y
el acceso al suelo es un tema que debería estar en la base de nuestra
preocupación si lo que nos motiva es un mundo sustentable, con ciudades y barrios
justos y sustentables.
En la época que nos
ha tocado vivir, el hábitat humano es crecientemente la cuidad, en el año 2005,
el 49% de la población mundial vivía en ciudades. El Fondo Monetario
Internacional (FMI) proyectó en ese entonces que para del año 2008 por primera
vez en la historia, la población urbana a nivel mundial superaría el 50%, ahora
en el 2009 esto ya ocurrió y más de 3.000 millones de personas exceden en
número a la que vive en áreas rurales. Según Naciones Unidas, el cambio de la
población es uno de los principales factores que afectan la urbanización. Menos
del 5% de la población mundial vivía en ciudades un siglo atrás. Hasta 2050,
habrá llegado al 70%, representando 6,4 billones de personas. La mayor parte de
ese crecimiento ocurrirá en regiones de menor desarrollo. Todo esto pone en el
centro de nuestra preocupación, el suelo.
Uno de los campos
de acción profesional de los arquitectos es la función pública en sus distintos
niveles, dentro de ella el diseño y puesta
en práctica de las políticas públicas, las cuales encuentran en el tema del
suelo un elemento crítico para alcanzar metas como de equidad y calidad de vida. Pensar y actuar respecto de
la ciudad pasa por tener una posición respecto del suelo, su propiedad y el
acceso a este principalmente como un problema de los sectores sociales más
vulnerables
El suelo Mercadería o Producto del mercado
Que el suelo urbano
se transa en el mercado, y que por tanto se constituye en los hechos en una
“mercadería” es algo que no se puede discutir, baste mirar las paginas de
avisos en cualquier periódico o los ahora portales especializados de Internet.
Lo que si queremos poner en discusión es si el suelo en general, y el suelo
urbano en particular, constituyen un “producto de mercado” en la lógica de la Economía de Mercado.
Desde la teoría
económica se nos indica que un mercado se constituye en base a dos situaciones
fundamentales: la oferta y la demanda de bienes y servicios, pero se agrega que
la oferta de bienes la realizan unidades económicas de producción, vale decir
que hay un actor insustituible para que este sistema así entendido funcione, el
productor. Si existe un productor, debemos entender que existe un producto, que
serían los distintos bienes resultantes del proceso productivo.
También desde la
teoría económica se indica que el funcionamiento de los mercados en competencia
perfecta, logran su equilibrio mediante la oferta y la demanda de un producto,
determinando así un precio de equilibrio. Al ser el suelo un bien finito, por
no existir “producción de suelo urbano”, ya que agregar áreas rurales como
zonas urbanas es solo una condición de estatus legal, resulta imposible que se
cumpla esta condición de producción, competencia y equilibrio que un mercado
requiere para ser entendido como tal. Al respecto, José Manuel Naredo,
economista Español, sostiene que “El valor virtual
del stock de suelo urbanizable depende del margen efectivo del
promotor que transforma terrenos rústicos en metros cuadrados de vivienda”,
este margen al cual accede como ganancia neta el promotor inmobiliario o el
propietario de la tierra, no implica agregarle valor por medio de un proceso
productivo, solo es un aumento de precio de orden especulativo.
En 1974, el
urbanista español Fernando Ramón Moliner afirmaba que “todo intento de
presentar el suelo urbano como un producto más en el mercado es una falacia
destinada a encubrir una de las expropiaciones más arbitrarias de la Historia”. Se hacia la
pregunta elemental para determinar lo que es un producto ¿Quién produce el
suelo urbano?, la respuesta obvia que se daba, es que “no siendo producible, el suelo urbano” a diferencia de cualquier
producto… “no experimentará aumento
alguno en su «producción» como consecuencia de un aumento en la demanda”.
En consecuencia
podríamos afirmar que no existe un mercado del suelo y que es totalmente
ilegitima la apropiación privada de un excedente que procede de especular con
un bien no renovable, ni producible que forma parte del territorio común que es
nuestro planeta.
